El 1 de enero de 2026 entró en vigor la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que introduce cambios significativos en el régimen del alquiler en Cataluña.
La Generalitat justifica la reforma por la gran problemática del acceso a la vivienda, considerado un derecho fundamental.
La reforma planteada es exhaustiva, pero cabe destacar por la afectación directa a los propietarios , el encaje de los arrendamientos temporales en el marco del alquiler de vivienda y los mecanismos de control establecidos para dar cumplimiento a las medidas establecidas.
La reforma posibilita que el planeamiento urbanístico garantice el predominio del uso de vivienda como residencia habitual, pudiendo establecerse la compatibilidad o prohibición de los demás tipos residenciales, de acuerdo con los principios de desarrollo territorial y urbano sostenible y de garantía y promoción del derecho a la vivienda.
En este artículo analizamos las principales novedades que introduce esta ley y sus implicaciones prácticas.
Blindaje de la vivienda permanente
El nuevo artículo 37 bis supone un cambio importante en la gestión del suelo y la vivienda. El objetivo principal es evitar que el uso turístico o de temporada desplace a los residentes locales.
En ciudades con mucha presión (como Barcelona o zonas de costa), el urbanismo ahora tiene la obligación legal de priorizar la residencia habitual frente al uso temporal o vacacional.
Los ayuntamientos podrán prohibir específicamente otros usos (como apartamentos turísticos) en ciertas zonas si consideran que ponen en riesgo el derecho a la vivienda de los vecinos.
El derecho de uso residencial habitual se protege frente a cualquier futura modificación que intentara favorecer usos más lucrativos, pero menos sociales.
En resumen, se eleva la vivienda habitual a una categoría protegida por encima de otros intereses económicos, vinculándola directamente con el desarrollo sostenible de los municipios.
Nuevos requisitos para los contratos temporales.
La Ley 11/2025 establece que un arrendamiento de temporada es aquel que cubre la satisfacción de la necesidad de vivienda de las personas con carácter transitorio.
A título de ejemplo: contratos establecidos con profesionales o para fines laborales; contratos que cubren una estancia para estudios; contratos para dar servicio a la atención o asistencia médica; contratos que se formalizan para situaciones provisionales (espera de entrega de vivienda, regreso a residencia habitual).
En el caso de los alquileres temporales , la ley obliga a justificar y acreditar la temporalidad y aquí la reforma introduce nuevos requisitos. La justificación debe:
- Constar expresamente en el contrato.
- Acreditarse mediante documentación específica (certificado de empresa, matrícula universitaria, informe médico, etc.)
- Depositar junto con la fianza en el registro correspondiente la documentación que acredite la causa de la temporalidad del contrato.
En el caso de no poder justificar debidamente la temporalidad el contrato podrá ser considerado como un arrendamiento de vivienda habitual, con aplicación del régimen previsto para este tipo de contratos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que la duración del contrato de arrendamiento puede ser la que acuerden libremente las partes. No obstante, cuando esta duración sea inferior a cinco años —o inferior a siete años si el arrendador es una persona jurídica—, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dicha duración mínima, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con al menos treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Así lo establece el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Aplicación de límites de renta en Zonas Tensionadas para los contratos temporales
Una de las novedades más significativas es que los arrendamientos temporales (excepto los vacacionales, esto es, con finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio) quedan sujetos a las mismas normas que los arrendamientos de vivienda habitual en cuanto a:
- Determinación de la renta inicial
- Actualización de la renta
- Elevación de la renta por mejoras
- Fianza y garantías adicionales
- Asunción de gastos generales y servicios individuales
En la práctica, esto supone que también debe aplicarse el Índice de precios de referencia del alquiler, que sirve como criterio para determinar la renta máxima aplicable en estas zonas.
Nuevos controles para evitar el encadenamiento de contratos temporales
Nos encontramos ante dos supuestos:
- Si el contrato temporal se prorroga el arrendatario debe acreditar que la causa temporal persiste, y que el arrendatario mantiene su residencia habitual en otro lugar.
Si no puede acreditarlo, el contrato se convertirá automáticamente en arrendamiento de vivienda habitual desde la fecha del contrato inicial, con aplicación del plazo antes indicado de 5 o 7 años, y el sistema de prórrogas correspondientes.
- Si, una vez finalizado el contrato temporal, se firma uno nuevo entre las mismas partes y para la misma vivienda, este nuevo contrato quedará sometido al régimen de arrendamiento de vivienda permanente, salvo que se acredite debidamente la persistencia de las circunstancias que justificaban la necesidad temporal. Esta medida busca impedir la práctica de renovar contratos temporales indefinidamente sin causa real.
Nueva regulación del alquiler de habitaciones
La Ley 11/2025 introduce por primera vez una regulación específica del arrendamiento de habitaciones en Cataluña.
Requisitos del contrato de alquiler habitacional:
- El uso exclusivo de una habitación en la vivienda.
- El derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común.
- A cambio de un precio.
- Requisitos de habitabilidad.
- Los arrendamientos de habitaciones deben cumplir con las condiciones de habitabilidad establecidas por la normativa sectorial, en particular:
- Estándares de superficie mínima por persona.
- Umbral máximo de ocupación.
- Requisitos reflejados en la cédula de habitabilidad.
En las zonas consideradas tensionadas en el caso de coexistir de forma simultánea en la misma vivienda varios contratos de arrendamiento vigentes la suma de todas las rentas pactadas no puede superar la renta máxima que resultaría aplicable si la vivienda se arrendara de forma unitaria.
Esta norma evita que se fragmente el alquiler de una vivienda para eludir los topes de renta establecidos.
Modificaciones para los grandes tenedores
A partir de la reforma introducida, en las transmisiones de cualquier vivienda en zonas declaradas de mercado residencial tensionado la Generalitat tendrá el derecho preferente de tanteo y retracto cuando la vivienda sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito.
Se establecen excepciones y límites:
- Quedan excluidas las transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación realizadas dentro del año siguiente a la obtención de la cédula de habitabilidad.
- Primeras transmisiones de obra nueva entre sociedades del mismo grupo que tengan el mismo objeto social o actividad inmobiliaria similar.
Las viviendas adquiridas por la Generalitat deberán calificarse de forma permanente como viviendas de protección oficial de régimen general.
Se crea el Registro de grandes tenedores de vivienda
La ley crea el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda, de carácter obligatorio para quienes cumplan los requisitos establecidos. Se establece un régimen transitorio mientas no entre en vigor la normativa que regule el Registro.
De tal manera que, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en una zona residencial tensionada deberán declarar si son grandes tenedores.
En el caso de declarar que no es gran tenedor, es obligatorio aportar un certificado registral que acredite el número de viviendas de la propiedad en el momento de otorgar la escritura de compraventa.
Creación de la comisión de supervisión de contratos de arrendamiento
Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda, cuyas funciones principales son:
- Supervisión del mercado del alquiler.
- Control especial de plataformas digitales de intermediación.
- Vigilancia del cumplimiento de la normativa.
Creación y regulación de los Inspectores de vivienda
Se modifica el artículo 108 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda el cual define las facultades y el estatus de los inspectores de vivienda.
Los puntos clave de la nueva redacción:
- Agentes de la autoridad: El personal de inspección tiene esta consideración oficial. Esto implica que cualquier resistencia o atentado contra ellos (físico o verbal) comporta responsabilidad penal o administrativa.
- Presunción de certeza: Los hechos que estos inspectores anoten en sus actas se consideran ciertos (tienen valor probatorio), salvo que se demuestre lo contrario.
- Capacidad de actuación: Pueden realizar todas las gestiones necesarias para comprobar si se están cometiendo infracciones de la Ley de la vivienda.
- Se deben identificar antes de actuar (excepto si hacerlo hace fracasar la inspección) y pueden pedir ayuda a la policía u otras autoridades si lo necesitan. ¿Qué implica esta normativa en la práctica?
Conclusión
La Ley 11/2025 supone una transformación relevante en la regulación del mercado del alquiler en Cataluña. Esta normativa define con mayor precisión el concepto de arrendamiento temporal, establece la obligación de aportar documentación acreditativa, amplía los límites de renta a los contratos temporales en zonas tensionadas y refuerza los mecanismos de supervisión sobre los grandes tenedores.
Su aplicación práctica implicará una adaptación considerable por parte de propietarios, inquilinos y profesionales del sector, especialmente en lo referente a la justificación documental de la temporalidad y al cumplimiento de los límites de renta establecidos.
La eficacia de estas medidas dependerá en gran medida de la claridad en su interpretación y de la solidez de los mecanismos de control que se implementen para asegurar su cumplimiento.