Especial interès de vigilància ha de posar la part interessada en l’informe de taxació les conseqüències de la qual no són en absolut menors.

Què és una taxació?

La taxació és la valoració d’un objecte.

Les taxacions que es realitzen amb la finalitat d’obtenir una hipoteca tenen efectes jurídics, per la qual cosa han de complir determinades normes relatives a qui pot elaborar-les i com han de realitzar-se, per a assegurar que el valor de taxació que es calcula és vàlid i que qui la realitza ho faci de manera independent.

Com es regula una taxació?

Les taxacions estan regulades per normativa pròpia i el preu del ben fixat en la taxació és la garantia última de les entitats financeres i dels estalviadors que participen en el mercat.

En el cas que ha donat lloc la Sentència comentada, l’incompliment de les seves obligacions per part de la Societat de taxació al no haver-se adonat que les naus objecte de compravenda mancaven de subministrament de llum definitiu (comptant només amb llum d’obra), és causa de la nul·litat del contracte de compravenda i del contracte de préstec hipotecari.

“si la taxació s’hagués efectuat conforme a dret i conforme a una bona praxi professional (el que no va ocórrer) la part compradora hauria conegut la impossibilitat d’adscriure els béns a l’ús industrial (per mancar d’instal·lació elèctrica definitiva) i causa determinant de la ignorància de la part demandant va ser el deficient informe de taxació (…) designada pel Banc de Santander a la qual estava vinculada societàriament (…)”

No solament el contracte de compravenda és declarat nul, sinó també el de préstec hipotecari.

“De les conseqüències d’aquest error no pot deslligar-se el Banc demandat, quant a responsable de la societat de taxació que ell havia designat i a la qual estava vinculat societàriament. Tant el negoci jurídic de compravenda com el de préstec hipotecari eren negocis col·ligats quant a la fi econòmica a aconseguir doncs sense el préstec era impossible completar el pagament del preu tots dos formalitzats en unitat d’acte, temps i davant el mateix notari, connexió que determina també la nul·litat del préstec com al Banc no era immune a la negligència en la taxació efectuada per una taxadora de la qual havia de respondre i que el Banc va imposar (…) “

A tenir en compte

Especial importància tenen tots els detalls d’una compravenda i la nostra recomanació és que es posi especial atenció en l’informe de taxació.

El contracte de compravenda no per ser molt comuna deixa de ser un contracte amb les seves complexitats i les conseqüències de les quals poden resultar oneroses per a qualsevol de les parts contractants. No dubti a consultar-nos.

La entrada La importància de la taxació en la compravenda d’immobles amb garantia hipotecària se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

Recordem, l’IRPH és un índex fabricat pels bancs per al càlcul de la quota hipotecària. Aquest índex s’obté mitjançant el càlcul de la mitjana mensual de l’interès que els bancs apliquen sobre les hipoteques de nova constitució.

Múltiples demandes van entrar en els jutjats sol·licitant l’anul·lació de la clàusula que incloïa com a mètode de càlcul aquest índex. Va haver-hi moltes sentències favorables fins que el Tribunal Suprem va canviar de criteri.

El nostre Alt Tribunal va considerar en la seva Sentència de 14 de desembre de 2017 que l’índex IRPH estava legalment previst, que la clàusula era gramaticalment clara, i que superava per tant les exigències per a ser considerada plenament vàlida. Decisió emparada en el fet que l’IRPH no estava comprès en l’àmbit d’aplicació de la Directiva UE.

Ja vaig avançar en aquelles dates la meva opinió que aquesta Sentència en absolut seria un punt d’inflexió.

El cas de la clàusula IRPH va arribar a la Justícia Europea, de la mà del Jutge de Primera Instància 38 de Barcelona i ara el Tribunal de Justícia de la UE ha de dirimir si els contractes que inclouen la clàusula IRPH estan subjectes a la directiva comunitària sobre clàusules abusives.

El Jutge que va acudir a Luxemburg va plantejar si els jutges espanyols podien controlar el caràcter abusiu de la clàusula IRPH i quin deu ser la informació que l’entitat bancària ha de facilitar.

L’Advocat General de la Cort Europea és concloent: clàusula pactada entre professional i consumidor no pot excloure’s de l’àmbit d’aplicació de la directiva, al contrari del defensat pel Suprem. La fórmula de càlcul és «complexa i poc transparent» per a un consumidor mitjà.

Si la justícia europea segueix el criteri de l’Advocat General, la banca espanyola pot rebre un dur revés alhora que quedarà superat el criteri mantingut pel Tribunal Suprem en la seva Sentència de 2017 favorable a la banca.

Esperem que la Sentència del Tribunal Europeu atorgui de forma definitiva la deguda protecció al consumidor.

La entrada IRPH: La Justícia Europea versus el Tribunal Suprem. se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

Són moltes les novetats que s’introdueixen per a adaptar la Llei als nous temps i a les directrius exigides des de la Unió Europea.

Resulta sorprenent que una de les destacades novetats sigui l’obligació dels bancs d’assegurar-se la solvència del client. Sorprenent perquè fins avui, aquesta hauria hagut de ser una mesura de risc sempre tinguda en compte i vists els resultats, lamentablement no va anar així.

Diu la nova Llei:

“El prestador haurà de consultar l’historial creditici del client acudint a la Central d’Informació de Riscos del Banc d’Espanya, així com a alguna de les entitats privades d’informació creditícia en els termes i amb els requisits i garanties prevists en legislació de protecció de dades personals. En cas que el prestador concedeixi el préstec, podrà comunicar les següents dades a les oficines privades d’informació creditícia: import original, data d’inici, data de venciment, imports pendents de pagament, tipus de préstec, garanties existents i valor al qual aquestes aconsegueixen, així com qualsevol altre que estableixi la persona titular del Ministeri d’Economia i Empresa.”

12 punts a destacar

A partir d’aquesta definició, aquests són els 12 punts a destacar de la Nova Llei Hipotecària:

1. Qualsevol comissió d’obertura, que hagi de reportar-se en un sol pagament, ha de comprendre totes les despeses de tramitació, estudi o concessió.
2. Les hipoteques des de l’entrada en vigor de la Llei estan gravades pel que fa a l’Impost d’Actes Jurídics Documentats al 0%.
3. Els deutors amb garantia hipotecària només hauran de pagar les despeses de taxació.
4. Les despeses de Notaria, Registre i Gestoria són per compte dels Bancs.
5. Les conegudes com a “clàusules sol” estan prohibides.
6. L’execució hipotecària només podrà iniciar-se (1) en la primera meitat del termini inicialment pactat, després de l’impagament de 12 quotes o bé, que l’import de les quotes impagades, suposin el 3% del deute hipotecari. I en la segona meitat, després de l’impagament de 15 quotes o el 7% del deute hipotecari.
7. Comissions: Per a les hipoteques amb interès variable, s’estableix un límit màxim del 0,25% durant els 3 primers anys de la hipoteca. Aquest import es redueix al 0,15% a partir del quart any. Per a les hipoteques amb interès fix, es fixa un límit màxim de 2% durant els primers 10 anys i un 1,5% a partir d’aquests 10 anys.
8. Està prohibit associar la hipoteca a altres productes que venguin els Bancs: plans de pensions, assegurança de vida i llar, targetes de crèdit, en canvi sí que està permès que el Banc exigeixi una assegurança que doni cobertura al compliment de les obligacions de la hipoteca.
9. El deutor hipotecari pot canviar de Banc o canviar les condicions de la seva hipoteca, quan vulgui i sense reportar costos addicionals. El canvi d’una hipoteca variable per una fixa, mai podrà reportar una comissió superior a un 0,15%.
10. S’estableix un període de reflexió de 10 dies. Durant aquests 10 dies, el deutor hipotecari podrà pensar/consultar/assessorar-se sobre si realment desitja signar la hipoteca en les condicions ofertes. A més el Banc estarà obligat a donar informació sobre hipoteques d’altres Bancs.
11. L’interès de demora màxim queda fixat en un 3% per a les hipoteques noves i en un 2% per a les hipoteques antigues.
12. El Notari haurà d’assegurar-se i donar fe que el deutor hipotecari coneix el que està signant, en definitiva, haurà de donar les explicacions necessàries al deutor hipotecari i no simplement estampar la signatura.

El préstec hipotecari és una de les obligacions més oneroses des del punt de vista econòmic per a moltes famílies, i ha de ser tractat amb el màxim rigor i seguretat jurídica per a totes les parts intervinents.

La nova Llei és un pas definitiu per a donar la deguda rellevància a tan important i transcendent contracte i sense cap dubte, millora en molts punts la legislació vigent establint obligacions i límits clars.

La entrada Els 12 punts de la nova Llei Hipotecària del 17 de juny se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

Des de l’any 2015, els Bancs han hagut d’assumir el pagament de nombroses condemnes per aquestes clàusules hipotecàries, però no sempre sobre la base dels mateixos conceptes. No tots els Jutjats han seguit un criteri uniforme a l’hora de resoldre quina part, si el Banc o si la persona contractant, es feia càrrec d’els uns o els altres despeses, de manera que es donen resolucions en molt diversos sentits segons les dicti l’un o l’altre jutjat.

Fa pocs dies que el Tribunal Suprem “EN PLE” ha dictat una nova Sentència mitjançant la qual sembla pretendre posar ordre a tantes resolucions contradictòries entre si.

La Sentència de 23 de Gener de 2019, número 44/2019, dictada en el recurs 2982/2018 del Tribunal Suprem declara la nul·litat, pel seu caràcter abusiu, de la clàusula inclosa en els contractes de préstec amb garantia hipotecària que estableix que siguin de càrrec de la part prestatària la totalitat de les despeses i impostos derivats de l’operació.

Pel que respecta als efectes d’aquesta declaració de nul·litat i a les quantitats que ha de reintegrar l’entitat financera per indegudament cobrades, la Sala es pronuncia sobre la distribució d’aquestes despeses i tributs conforme a la normativa vigent en el moment de la signatura del contracte.

De forma resumida el criteri establert ve a dir que

• Les despeses de Notaria les assumirà el Banc i el prestatari al 50% en considerar que la intervenció notarial interessa a totes dues parts: al consumidor per l’obtenció del préstec a un interès generalment inferior al que pagaria en un contracte sense garantia real i al prestador per la garantia hipotecària.
• En segon lloc, hauran de ser abonats per l’entitat prestadora les despeses registrals que ocasioni la inscripció del contracte de préstec hipotecari puix que la garantia hipotecària s’inscriu al seu favor.
• El pagament dels reportats per la inscripció de l’escriptura de cancel·lació, corresponen al prestatari per inscriure’s al seu favor.
• L’impost d’actes Jurídics Documentats que grava qualsevol hipoteca serà a càrrec exclusivament del client, alliberant d’aquesta forma a l’entitat creditícia. respecte a l’impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, la Sala confirma la doctrina jurisprudencial que assenyala que el subjecte passiu del mateix és el prestatari.
• Les despeses de gestoria es consideren que han de sufragar-se per meitat puix que els serveis del gestor es realitzen en interès o benefici de totes dues parts contractants.

Estem convençuts que aquest no és l’últim capítol del serial: en tractar-se d’un assumpte de gran abast, arribarà al Tribunal de Justícia de la UE i molt probablement aquest tribunal decidirà que tots els costos de la hipoteca hauran d’anar a càrrec de les entitats de crèdit, ja que són elles les directes i majorment beneficiades de la seva inscripció.

Una dada a tenir en compte és la proposta de Llei Hipotecària aprovada pel Parlament i ara pendent de tramitació al Senat que, de no produir-se modificació, preveu que les entitats bancàries assumeixin el pagament de la totalitat de les despeses d’hipoteca excepte els de taxació, o dit d’una altra manera: les entitats bancàries hauran de pagar les despeses de notari, gestoria, registre i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD).

Amb tota seguretat aquest no és la fi de la controvèrsia.

La entrada És definitiu el nou criteri sobre qui paga les despeses hipotecàries? se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

Quin tipus de clàusula pot ser objecte de reclamació?: qualsevol estipulació inclosa en un contracte de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària a tipus variable o per al tram variable d’un altre tipus de préstec que limiti a la baixa la variabilitat del tipus d’interès del contracte.

Qui pot reclamar?: El reial decret solament va dirigit als consumidors entenent per consumidor a qualsevol persona física tal com es defineix en l’ article 3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios.

Establert qui i què es pot reclamar, els passos a seguir són els següents:

1. Les entitats de crèdit hauran d’establir un sistema de reclamació prèvia a la reclamació judicial que tindrà caràcter voluntari per al consumidor, havent de garantir que aquest sistema de reclamació és conegut per tots els consumidors que tinguessin incloses clàusula terra en el seu préstec hipotecari. Per a això entenem que bastarà que el Banc informi des de la seva pàgina web i en totes les oficines, sense necessitat de remetre cartes personalitzades.
2. Rebuda la reclamació l’entitat emetrà un càlcul de la quantitat a retornar incloent els interessos, o bé resoldrà en sentit contrari de forma motivada. A Domenech Delsors considerem que una oferta no és pròpiament una negociació, quan hi ha entitats que per endavant ja han anunciat la seva intenció de no retornar res, en considerar que hi ha justificació jurídica per a això.
3. El consumidor manifestarà el seu acord amb el càlcul.
4. S’estableix el termini de màxim per arribar a un acord i posar a la disposició del consumidor la quantitat oferida de tres mesos.
5. El procés extrajudicial queda conclòs:
   1. si la reclamació del consumidor és rebutjada
   2. si en el termini de 3 mesos no hi ha comunicació per part de l’entitat de crèdit
   3. si el consumidor no està d’acord amb la quantitat oferta
   4. si transcorregut 3 mesos l’entitat no ha posat a la disposició del consumidor efectivament la quantitat

Les entitats de crèdit tenen el termini d’un mes per engegar les mesures necessàries per executar al Reial decret i atendre degudament les reclamacions efectuades.

Al meu entendre les mesures adoptades segueixen sent tímides; en primer lloc, queden excloses totes aquelles persones jurídiques no incloses en la definició de “consumidor” i que hagin pogut subscriure un préstec hipotecari. En segon lloc, no pot considerar-se pròpiament un sistema de negociació prèvia extrajudicial doncs el que s’articula en realitat és una oferta unilateral del banc; haurem d’estar a l’espera que quines són les ofertes cursades i del seu correcte càlcul que inclogui tots aquells conceptes susceptibles de ser reclamats.

Josep Domenech Delsors

La entrada Clàusula terra: 5 passos a seguir per reclamar se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

S’ha parlat molt de les clàusules terra i no tant d’ALTRES CLAUSULAS TAMBÉ ABUSIVES i declarades com a tals pel Tribunal Suprem al desembre de 2015.

El Tribunal Suprem va declarar abusives les clàusules que imposen al client totes les despeses de formalització d’hipoteques, quan haurien d’assumir-los les entitats financeres. Ens referim a les despeses de formalització de l’escriptura hipotecària, que inclou

• els del notari,
• els del Registre de la Propietat,
• els de la gestoria,
• i l’impost d’Actes Jurídics Documentats.

Seguint al Tribunal Suprem, Jutjats de Primera Instància com els de Oviedo o Granollers i l’Audiència Provincial de Saragossa han condemnat a les entitats bancàries a reemborsar les quantitats cobrades per les despeses de formalització del crèdit hipotecari.

L’alt tribunal afirma en la seva Sentència que la clàusula que pretén atribuir al consumidor tots els costos derivats de la hipoteca sense reciprocitat de cap tipus, és abusiva, més si tenim en compte que el crèdit hipotecari és un dret real de garantia, que es constitueix per assegurar el compliment d’una obligació (normalment de pagament d’un crèdit o préstec), que confereix al seu titular el dret de realització de valor d’un bé, (generalment immoble) el qual, encara que gravat, roman en poder del seu propietari; per tant, és un contracte en benefici del prestador, és a dir, del banc.

És obvi que les despeses derivades del crèdit hipotecari, es poden reclamar i recomanem que la reclamació s’efectuï juntament amb la reclamació de la clàusula terra, de manera que en un sol procediment obtinguem una resolució estimativa d’ambdues pretensions.

El termini establert per efectuar la reclamació és de quatre anys a explicar des de la Sentència del Tribunal Suprem, és a dir, fins al 24 de desembre de 2019.

Però hi ha més: hi ha sentències que anul·len l’aplicació del IRPH (referència hipotecària per calcular el tipus d’interès del préstec) o que, com en el cas de les hipoteques multidivisa, obliguen a recalcular el deute pendent de pagament en considerar que els seus titulars mancaven, en subscriure-les, dels coneixements financers precisos per entendre exactament què signaven.

La pressió judicial sobre aquests productes comença a afectar a la hipoteca inversa: un producte dirigit a majors de 65 anys que, sent propietaris d’un habitatge, converteixen aquesta, via un préstec garantit, en una renda mensual per a tota la vida o durant un temps concret (renda vitalícia o temporal). A l’inrevés que en una hipoteca normal, el deute no va disminuint amb el temps, sinó augmentant fins a la defunció del titular. Els hereus poden o no assumir aquest deute en funció de si els interessa o no mantenir la propietat.

El Jutjat de 1ª Instància nº 44 de Madrid (sentencia nº 395/2016) ha declarat nul·la una hipoteca inversa.

El 2017 no va a ser un any pacífic per al sector bancari que pot veure’s afectat per un autèntic tsunami judicial.

La entrada No només les clàusules terra són abusives. Tsunami judicial. se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

Un cop decretada la nul·litat de la clàusula solc, la retroactivitat total comportarà la devolució total dels diners als clients des que van signar el crèdit hipotecari. Aquesta nova resolució deixa sense efecte el límit de la data de 9 de Maig de 2013 que havia establert el Tribunal Suprem.

Aquesta Sentència afecta a tots els processos oberts i és vinculant la para tots els tribunals espanyols, però l’impacte de la Sentència pot encara ser major i al meu entendre podria cabre Recurs de Revisió per a aquelles Sentències que no siguin conformes amb els criteris del Tribunal de la Unió Europea.

No hem d’oblidar no obstant això que el Tribunal de la Unió Europea no ha declarat la nul·litat de les clàusules terra, sinó que ha determinat els efectes que la mateixa ha de tenir. És a dir, aquells als quals els seus bancs no els reintegrin la totalitat de l’abonat en virtut de tals clàusules hauran d’acudir als tribunals per obtenir-ho. Així mateix, aquells als quals els segueixin aplicant la clàusula solc hauran de reclamar judicialment per obtenir la seva nul·litat. Sens dubte s’obre un procés interessant que pugui suposar un cost per a les entitats de crèdit de més de 7.000 milions d’euros. Caldrà veure els efectes que aquesta resolució pugui tenir cap a algunes entitats crediticies.

No cal oblidar que l’existència d’una clàusula terra automàticament no implica un abús. Si és cert que una gran majoria de les Sentències dictades pels tribunals espanyols declaraven nul·les les clàusules solc, hi ha altres Sentències que han reconegut la clàusula com a transparent i, per tant, perfectament vàlida, en entendre que el banc va complir amb totes les seves obligacions d’informació o que el client era perfectament conscient de l’existència de la clàusula i de les implicacions que aquesta comportava, per tant com sempre diem, la prova en el procés és vital per a un bon resultat del judici.

No oblidem que el Tribunal Suprem en la seva sentència de maig de 2013, ja adverteix que per decidir sobre el caràcter abusiu d’una clàusula, “el jutge ha de tenir en compte totes les circumstàncies concurrents en la data en la qual el contracte es va subscriure” i “haurà de valorar totes les circumstàncies que concorrin en la seva celebració, així com totes les altres clàusules del contracte”.

Domenech Delsors Advocats queda a la seva disposició per a qualsevol qüestió.

La entrada La justícia de la Unió Europea ordena la devolució total de les clàusules terra. se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.