Són moltes les novetats que s’introdueixen per a adaptar la Llei als nous temps i a les directrius exigides des de la Unió Europea.

Resulta sorprenent que una de les destacades novetats sigui l’obligació dels bancs d’assegurar-se la solvència del client. Sorprenent perquè fins avui, aquesta hauria hagut de ser una mesura de risc sempre tinguda en compte i vists els resultats, lamentablement no va anar així.

Diu la nova Llei:

“El prestador haurà de consultar l’historial creditici del client acudint a la Central d’Informació de Riscos del Banc d’Espanya, així com a alguna de les entitats privades d’informació creditícia en els termes i amb els requisits i garanties prevists en legislació de protecció de dades personals. En cas que el prestador concedeixi el préstec, podrà comunicar les següents dades a les oficines privades d’informació creditícia: import original, data d’inici, data de venciment, imports pendents de pagament, tipus de préstec, garanties existents i valor al qual aquestes aconsegueixen, així com qualsevol altre que estableixi la persona titular del Ministeri d’Economia i Empresa.”

12 punts a destacar

A partir d’aquesta definició, aquests són els 12 punts a destacar de la Nova Llei Hipotecària:

1. Qualsevol comissió d’obertura, que hagi de reportar-se en un sol pagament, ha de comprendre totes les despeses de tramitació, estudi o concessió.
2. Les hipoteques des de l’entrada en vigor de la Llei estan gravades pel que fa a l’Impost d’Actes Jurídics Documentats al 0%.
3. Els deutors amb garantia hipotecària només hauran de pagar les despeses de taxació.
4. Les despeses de Notaria, Registre i Gestoria són per compte dels Bancs.
5. Les conegudes com a “clàusules sol” estan prohibides.
6. L’execució hipotecària només podrà iniciar-se (1) en la primera meitat del termini inicialment pactat, després de l’impagament de 12 quotes o bé, que l’import de les quotes impagades, suposin el 3% del deute hipotecari. I en la segona meitat, després de l’impagament de 15 quotes o el 7% del deute hipotecari.
7. Comissions: Per a les hipoteques amb interès variable, s’estableix un límit màxim del 0,25% durant els 3 primers anys de la hipoteca. Aquest import es redueix al 0,15% a partir del quart any. Per a les hipoteques amb interès fix, es fixa un límit màxim de 2% durant els primers 10 anys i un 1,5% a partir d’aquests 10 anys.
8. Està prohibit associar la hipoteca a altres productes que venguin els Bancs: plans de pensions, assegurança de vida i llar, targetes de crèdit, en canvi sí que està permès que el Banc exigeixi una assegurança que doni cobertura al compliment de les obligacions de la hipoteca.
9. El deutor hipotecari pot canviar de Banc o canviar les condicions de la seva hipoteca, quan vulgui i sense reportar costos addicionals. El canvi d’una hipoteca variable per una fixa, mai podrà reportar una comissió superior a un 0,15%.
10. S’estableix un període de reflexió de 10 dies. Durant aquests 10 dies, el deutor hipotecari podrà pensar/consultar/assessorar-se sobre si realment desitja signar la hipoteca en les condicions ofertes. A més el Banc estarà obligat a donar informació sobre hipoteques d’altres Bancs.
11. L’interès de demora màxim queda fixat en un 3% per a les hipoteques noves i en un 2% per a les hipoteques antigues.
12. El Notari haurà d’assegurar-se i donar fe que el deutor hipotecari coneix el que està signant, en definitiva, haurà de donar les explicacions necessàries al deutor hipotecari i no simplement estampar la signatura.

El préstec hipotecari és una de les obligacions més oneroses des del punt de vista econòmic per a moltes famílies, i ha de ser tractat amb el màxim rigor i seguretat jurídica per a totes les parts intervinents.

La nova Llei és un pas definitiu per a donar la deguda rellevància a tan important i transcendent contracte i sense cap dubte, millora en molts punts la legislació vigent establint obligacions i límits clars.

La entrada Els 12 punts de la nova Llei Hipotecària del 17 de juny se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

Recordem breument què és la clàusula IRPH: A Espanya la majoria de les hipoteques estan referenciades a l’Euríbor. Això significa que, segons pugi o baixi aquest índex, el consumidor pagarà més o menys quota hipotecària. El segon mètode de càlcul més utilitzat és l’IRPH.

L’IRPH era un índex «fabricat» pels mateixos bancs, ja que s’elabora segons els préstecs que concedeixen. El valor d’aquest índex s’obté mitjançant el càlcul de la mitjana mensual de l’interès que els bancs apliquen sobre les hipoteques de nova constitució.

Fins ara l’aplicació de la clàusula IRPH estava sent fortament qüestionada i debatuda en considerar aquest sistema de càlcul gens transparent, manipulable i abusiu i suposar una càrrega financera molt major a altres indicadors. Hi ha múltiples sentències en aquest sentit i milers de demandes pendents de resolució. Era una postura proteccionista del consumidor enfront de l’abús dels bancs.

No obstant això, el Tribunal Suprem ha sorprès a tots els que ens dediquem al dret, en variar el criteri majoritari mantingut fins avui. Per arribar a aquesta conclusió el Tribunal Suprem qualifica la clàusula que estableix el tipus de l’IRPH com una condició general de la contractació perquè no ha estat negociada i ha estat redactada per ser incorporada a una multitud de contractes, característiques que defineixen aquest tipus de clàusules pròpies dels contractes d’adhesió.

El Tribunal determina que l’índex IRPH està legalment previst i que, per tant, el control de transparència de la clàusula que ho preveu no pot incloure un control sobre la seva normativa reguladora, ja que tant la Llei de Condicions Generals de Contractació (LCGC) com la Directiva 93/13 de protecció dels consumidors, exclouen del seu àmbit d’aplicació les condicions generals que reflecteixin disposicions legals o administratives.

La Sentència considera la clàusula gramaticalment clara i correctament escrita i passa a continuació a analitzar si compleix els estàndards de transparència. En aquest punt, considera que el consumidor va poder advertir la importància del seu contingut tant des del punt de vista econòmic com a jurídic i que, a més, no podia resultar-li estranya en ser un índex consistent en una mitjana dels índexs hipotecaris de totes les entitats que actuen a Espanya i ser conegut. Considera també «senzill» per a un consumidor mitjà mínimament informat, conèixer els diferents tipus que solen utilitzar-se en les clàusules d’interès remuneratori i no és exigible a l’entitat bancària, l’obligació d’informar prèviament dels principals tipus d’interès que s’utilitzen al mercat hipotecari ni tampoc donar la possibilitat de triar entre la referència de l’Euríbor o a l’IRPH.

S’ha anat mantenint des de diversos sectors, que estadísticament els préstecs hipotecaris referenciats a l’IRPH són més cars que els referenciats a l’Euríbor; el Tribunal considera que aquest raonament no és vàlid perquè es realitza retrospectivament i perquè hauria de comprovar-se durant tota la vida del préstec, en aquest cas 35 anys.

Però a l’hora d’emetre aquesta Sentència, la Sala va comptar amb el vot particular contrari dels magistrats Francisco Javier Orduña i Francisco Javier Arroyo Fiestas. Aquests dos magistrats consideren i aporten la fórmula d’aplicació del tipus IRPH, que és un índex clarament complex per ser comprès pel prestatari i que això li priva de la possibilitat de comprendre la seva transcendència econòmica i la repercussió que est té al llarg de la vida del contracte. Consideren que la clàusula emmalalteix de la transparència requerida i no supera el control mínim exigit mantenint i per això hauria de ser qualificada d’abusiva i nul·la.

A parer meu aquesta controvertida sentència del Tribunal Suprem no marcarà un punt d’inflexió; probablement el Tribunal de Justícia de la Unió Europea tingui alguna cosa que dir sobre aquest tema, més si tenim en compte el Vot particular dels magistrats Francisco Javier Orduña i Francisco Javier Arroyo Fiestas en sentit contrari pel qual sembla de la Sala, en mantenir el raonable i justificat criteri que l’IRPH és un índex molt complex per ser comprès pel prestatari i en conseqüència li limita poder comprendre amb claredat les conseqüències econòmiques i la repercussió en el cost de la hipoteca en comparació a altres índexs comunament utilitzats.

D’aquest raonament aquests dos magistrats conclouen que la clàusula IRPH manca de la transparència requerida, criteri que aquest despatx Domenech Delsors comparteix plenament.

La entrada El parany de l’IRPH: ja no és una clàusula abusiva? se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.