Son muchas las novedades que se introducen para adaptar la Ley a los nuevos tiempos y a las directrices exigidas desde la Unión Europea.

Resulta sorprendente que una de las destacadas novedades sea la obligación de los bancos de asegurarse la solvencia del cliente. Sorprendente porque hasta la fecha, ésta habría tenido que ser una medida de riesgo siempre tenida en cuenta y vistos los resultados, lamentablemente no fue así.

Dice la nueva Ley:

“El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos en legislación de protección de datos personales. En caso de que el prestamista conceda el préstamo, podrá comunicar los siguientes datos a las oficinas privadas de información crediticia: importe original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de pago, tipo de préstamo, garantías existentes y valor al que estas alcanzan, así como cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa”

12 puntos a destacar

A partir de esta definición, estos son los 12 puntos a destacar de la nueva Ley Hipotecaria:

1. Cualquier comisión de apertura, que haya de devengarse en un solo pago, debe comprender todos los gastos de tramitación, estudio o concesión.
2. Las hipotecas desde la entrada en vigor de la Ley están gravadas en lo que respecta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 0%.
3. Los deudores con garantía hipotecaria solo tendrán que pagar los gastos de tasación.
4. Los gastos de Notaría, Registro y Gestoría son por cuenta de los Bancos.
5. Las conocidas como “cláusulas suelo” están prohibidas.
6. La ejecución hipotecaria solo podrá iniciarse (1) en la primera mitad del plazo inicialmente pactado, tras el impago de 12 cuotas o bien, que el importe de las cuotas impagadas, supongan el 3% de la deuda hipotecaria Y en la segunda mitad, tras el impago de 15 cuotas o el 7% de la deuda hipotecaria.
7. Comisiones: Para las hipotecas con interés variable, se establece un límite máximo del 0,25% durante los 3 primeros años de la hipoteca. Este importe se reduce al 0,15% a partir del cuarto año. Para las hipotecas con interés fijo, se fija un límite máximo de 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de esos 10 años.
8. Está prohibido asociar la hipoteca a otros productos que vendan los Bancos: planes de pensiones, seguro de vida y hogar, tarjetas de crédito, en cambio sí que está permitido que el Banco exija un seguro que dé cobertura al cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca.
9. El deudor hipotecario puede cambiar de Banco o cambiar las condiciones de su hipoteca, cuando quiera y sin devengar costes adicionales. El cambio de una hipoteca variable por una fija, nunca podrá devengar una comisión superior a un 0,15%.
10. Se establece un periodo de reflexión de 10 días. Durante esos 10 días, el deudor hipotecario podrá pensar/consultar/asesorarse sobre si realmente desea firmar la hipoteca en las condiciones ofrecidas. Además el Banco estará obligado a dar información sobre hipotecas de otros Bancos.
11. El interés de demora máximo queda fijado en un 3% para las hipotecas nuevas y en un 2% para las hipotecas antiguas.
12. El Notario deberá asegurarse y dar fe de que el deudor hipotecario conoce lo que está firmando, en definitiva, tendrá que dar las explicaciones necesarias al deudor hipotecario y no simplemente estampar la firma.

El préstamo hipotecario es una de las obligaciones más gravosas desde el punto de vista económico para muchas familias, y debe ser tratado con el máximo rigor y seguridad jurídica para todas las partes intervinientes.

La nueva Ley es un paso definitivo para dar la debida relevancia a tan importante y trascendente contrato y sin lugar a dudas, mejora en muchos puntos la legislación vigente estableciendo obligaciones y límites claros.

La entrada Los 12 puntos de la nueva Ley Hipotecaria del 17 de junio se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.