Especial interés de vigilancia debe poner la parte interesada en el informe de tasación cuyas consecuencias no son en absoluto menores.

¿Qué es una tasación?

La tasación es la valoración de un objeto.

Las tasaciones que se realizan con la finalidad de obtener una hipoteca tienen efectos jurídicos, por lo que deben cumplir determinadas normas relativas a quién puede elaborarlas y cómo deben realizarse, para asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido y que quien la realiza lo haga de forma independiente.

¿Cómo se regula una tasación?

Las tasaciones están reguladas por normativa propia y el precio del bien fijado en la tasación es la garantía última de las entidades financieras y de los ahorradores que participan en el mercado.

En el caso que ha dado lugar la Sentencia comentada, el incumplimiento de sus obligaciones por parte de la Sociedad de tasación al no haberse percatado de que las naves objeto de compraventa carecían de suministro de luz definitivo (contando solo con luz de obra), es causa de la nulidad del contrato de compraventa y del contrato de préstamo hipotecario.

“si la tasación se hubiese efectuado conforme a derecho y conforme a una buena praxis profesional (lo que no ocurrió) la parte compradora habría conocido la imposibilidad de adscribir los bienes al uso industrial (por carecer de instalación eléctrica definitiva) y causa determinante de la ignorancia de la parte demandante fue el deficiente informe de tasación (…) designada por el Banco de Santander a la que estaba vinculada societariamente (…)”

No solo el contrato de compraventa es declarado nulo, sino también el de préstamo hipotecario.

“De las consecuencias de dicho error no puede desligarse el Banco demandado, en cuanto a responsable de la sociedad de tasación que él había designado y a la que estaba vinculado societariamente. Tanto el negocio jurídico de compra venta como el de préstamo hipotecario eran negocios coligados en cuanto al fin económico a conseguir pues sin el préstamo era imposible completar el pago del precio ambos formalizados en unidad de acto, tiempo y ante el mismo notario, conexión que determina también la nulidad del préstamo en cuanto el Banco no era inmune a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso (…) “

A tener en cuenta

Especial importancia tienen todos los pormenores de una compraventa y nuestra recomendación es que se ponga especial atención en el informe de tasación.

El contrato de compraventa no por ser muy común deja de ser un contrato con sus complejidades y cuyas consecuencias pueden resultar gravosas para cualquiera de las partes contratantes. No dude en consultarnos.

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Por la lejanía de la fecha, creemos conveniente comentar algunos aspectos de la nueva regulación como son algunas de las novedades más notorias en los contratos de compraventa, y especialmente los de inmuebles.

1. Como primer punto a tener en cuenta importante y positivo, es que la Ley establece un mayor equilibrio y protección del consumidor, de forma que haya mayor transparencia a la hora de contratar.
2. Decimos que la ley busca mayor transparencia y lo vemos en la nueva regulación de las arras. Las arras han sido siempre un tema polémico en el contrato de compraventa que ha dado lugar a un sinfín de conflictos y a una cuantiosa jurisprudencia.  La nueva Ley trata de aminorar el conflicto y evitar la falta de coincidencia entre lo querido y lo pactado. Si se desea que el desistimiento del vendedor comporte el pago del doble del precio entregado deberá pactarse de forma expresa. De lo contrario toda cantidad entregada como arras se considerará a cuenta del precio. Las arras penitenciales deberán ser pactadas de forma expresa.
3. El mayor equilibrio entre las partes se refleja en la introducción del deber de información: el vendedor, antes de la conclusión del contrato, deberá facilitar al comprador la información relevante sobre las características del bien teniendo en cuenta los conocimientos de las partes, las exigencias que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos.
4. En la misma línea se incorpora la obligación del comprador con la conformidad del bien pretendiendo conseguir que el bien entregado al comprador corresponda a lo pactado. La Ley establece los criterios que determinarán esta conformidad.
5. En la compraventa de inmuebles, solo podrá no haber lugar a la conformidad cuando la diferencia en cuanto a superficie o medida sea superior al 10 %. Una diferencia, pues, de menos del 10 % cuando el precio sea fijado sobre la base de la superficie del inmueble, no dará lugar a una modificación proporcional de este.
6. Un punto absolutamente novedoso se refiere a la previsión de financiación por tercero cuando la financiación es necesaria para formalizar la compraventa de un inmueble. En este caso el comprador, salvo pacto en contrario, podrá desistir del contrato si justifica debidamente la negativa de la entidad bancaria a conceder la financiación, en cuyo caso el vendedor deberá devolver el importe del precio que hubiera sido entregado.
7. En los contratos con pago del precio aplazado, se establece el pacto condición resolutoria para el caso de que el comprador no pague la parte del precio; el comprador podrá resolver el contrato y recuperar el inmueble, pero deberá de forma previa, requerir al comprador mediante Acta Notarial quien tendrá un plazo de 20 días para efectuar el pago, transcurridos los cuales el contrato quedará resuelto. Para que la resolución sea efectiva la parte impagada del precio aplazado incluidos los intereses, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses. Se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato hasta la fecha de la resolución. Para proceder a la resolución del contrato, la Ley establece un mecanismo que inicia el Notario ante el Registro de la Propiedad.

La reforma es mucho más amplia pero estas breves notas solo pretenden dar una idea de su alcance, y de las consecuencias  en cuanto a la redacción y formalización de los futuros contratos.

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No han pasado muchos días y esta Sentencia ya ha fundamentado otra muy reciente de fecha 29 de marzo de 2017 del Juzgado de lo contencioso administrativo 1 de Burgos.

En el procedimiento que ha dado lugar a la reciente sentencia el demandante solicitaba la rectificación de la liquidación de la plusvalía practicada por vulnerar la regulación legal.  Decía el demandante que no se había  producido el hecho imponible ya que el inmueble fue adquirido por 391.842,56 euros el 18/07/2007 y el precio de venta el 15/01/2016 fue de 235.000 euros. No había existido pues, ningún incremento sino bien al contrario, un decremento del valor del inmueble.

Dice la Sentencia en su Fundamento Tercero: El hecho imponible exige, como presupuesto necesario, que se produzca un incremento de valor del terreno en el momento del devengo del Impuesto y teniendo en cuenta el periodo que se considere en la correspondiente liquidación tributaria. La base imponible del Impuesto solamente se tendrá en cuenta cuando se ha producido el incremento de valor del terreno cuantificándolo de una manera objetiva… Lo determinante…, es la existencia de un incremento real del valor del terreno debiendo entenderse – que la aplicación de los criterios legales de cuantificación de la base imponible, solamente pueden tenerse en cuenta cuando existe el incremento real del valor del terreno, que es lo que, según el hecho imponible, grava el Impuesto y permite su liquidación.

Para mayor argumentación hace referencia expresa a la Sentencia del Tribunal Constitucional y reproduce algunos pasajes concretos de su fallo “en ningún caso se puede establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial o, lo que es lo mismo, en aquellos supuestos en los que la capacidad económica gravada por el tributo sea, no ya potencial, sino inexistente, virtual o ficticia”.

El Juzgado concluye que no se trata de un caso aislado o que incumba exclusivamente al País Vasco, sino que como es sabido tiene pendientes también cuestiones de inconstitucionalidad en relación con la legislación estatal sobre la materia que, previsiblemente, será resuelta de acuerdo con la doctrina fijada en estos casos.

Tenemos pleno convencimiento de que toda reclamación efectuada por una liquidación practicada cumpliendo los requisitos que venimos exponiendo, será íntegramente estimada.

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El Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es un tributo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos en el momento de su transmisión y se presume que en todas las transmisiones se produce un incremento de este valor. Para obtener la cuota del impuesto se parte del valor catastral y se aplica una fórmula que tiene en cuenta el número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble y de determinados porcentajes fijados por los ayuntamientos, con independencia de si ha habido un incremento real o no del valor del terreno.

Con la crisis económica lo que ha sucedido es que el valor de los inmuebles, y por tanto de los terrenos, ha llegado a depreciarse en algunos casos por debajo del valor catastral produciendo, no ya un incremento, sino una depreciación.

Hasta la fecha, que el valor de transmisión del inmueble fuera inferior al de su adquisición, al no distinguirse entre el valor del terreno y el del inmueble, no se consideró judicialmente prueba suficiente a efectos de justificar la ausencia de incremento del valor del terreno.

Dice el Tribunal Constitucional que “todos debemos contribuir al sostenimiento del gasto público de acuerdo con la capacidad económica, mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.

Por lo tanto, el mero hecho de haber mantenido la propiedad de un inmueble un número de años (entre uno y veinte), no implica de forma automática que se produzca un incremento de su valor. La Plusvalía no grava la transmisión patrimonial ni el patrimonio, ya que su objeto no es la titularidad de los terrenos, sino el aumento de valor que estos han experimentado con el paso del tiempo.

La resolución dictada es de gran trascendencia, pues supone una protección del contribuyente ante un sistema tributario basado en un automatismo que puede llegar a resultar arbitrario. Dice la resolución que “en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial.” Y de ningún modo “en aquellos supuestos en los que la capacidad económica gravada por el tributo sea no ya potencial, sino inexistente, virtual o ficticia.”

Es de esperar que las resoluciones pendientes estén en plena consonancia con la dictada y de confirmarse la sospecha, muy atentos a los cálculos de las plusvalías en las transmisiones futuras de inmuebles.

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