Sin embargo, la última semana de junio, el Parlament de Catalunya rechazó con su voto de forma mayoritaria el Decreto, por lo que no desplegará efectos.

El Decreto, en teoría y según el propio gobierno catalán, permitía limitar los precios del alquiler en los barrios y ciudades donde la oferta de vivienda asequible fuera escasa.

El Decreto causó gran alarma entre propietarios y arrendatarios pasando completamente desapercibido el hecho de que no hubiera sido de aplicación en la ciudad de Barcelona, ya que el Ayuntamiento de Barcelona, según la Carta Municipal (la suerte de Estatuto de autonomía de la capital catalana) es el competente para regular dicho ámbito.

La normativa ya nacía incompleta puesto que el gran problema de la subida de los precios del alquiler y su escasez se dan de forma especial en la ciudad de Barcelona que quedaba expresamente excluida.

Además, la normativa tendría visos de inconstitucionalidad ya que, según el Consell de Garanties Estatutàries dictaminó por unanimidad, se invadía la competencia del Estado.

Asimismo, el Decreto establecía que el precio del alquiler no podría superar el 10% del índice de referencia de precios de alquiler que la propia Generalitat establece, o el 15% en el caso de que la vivienda tuviera elementos que le dieran más valor (jardín, piscina…) o el 20% en el caso de viviendas de nueva edificación. La realidad es que aún hay alquileres que están por debajo de la limitación del índice que se establecía, por lo que, nos podríamos encontrar con que en algunos casos aún podrían subir más los precios.

El Decreto ha recibido críticas de las partes implicadas. El Sindicato de Inquilinos se oponía considerando que se producía una “legalización de la burbuja” y que el gobierno no les había consultado. La Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona consideró que comportaría “un estancamiento o disminución de la oferta y un aumento de la demanda”, con un resultado contraproducente para los futuros inquilinos. La Autoridad Catalana de la Competencia también advirtió que el Decreto “podría producir alteraciones significativas en el funcionamiento competitivo del mercado de la vivienda” porque “el establecimiento de un precio máximo puede favorecer un alineamiento al alza de los precios”.

Ante esta situación, entendemos que el poder ejecutivo no puede legislar a través de Decretos (como se hace a menudo últimamente) asuntos tan importantes como este, ya que supone un incremento de la inseguridad jurídica para la ciudadanía y para los operadores jurídicos (jueces, notarios, abogados).

La necesidad de regularlo todo de forma inmediata y a toda prisa genera un déficit en la calidad de la técnica legislativa que induce a error, dudas y desamparo. Estos escenarios no son positivos para el buen funcionamiento de la economía ni los negocios jurídicos y, en el caso del mercado de la vivienda, es evidente que hay que contar con todos los implicados para conseguir una buena normativa reguladora y que suscite el máximo consenso posible.

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¿Qué puede hacer un propietario frente a una situación de esta índole? ¿Qué debe tener en cuenta el propietario que oferte una vivienda en alquiler?

Las comunidades autónomas tienen las herramientas para decidir en este campo. Por consiguiente, la dispersión y variedad de legislaciones es alta en nuestro país y no parece que haya intención de homogeneizar la legislación. Desde el Ministerio de Fomento se afirma que la solución no pasa por reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos.  Algo de razón tiene cuando el alquiler turístico está excluido expresamente de la LAU.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el régimen aplicable al arrendamiento de viviendas cuyo uso sea el satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Quedan expresamente excluidos de la LAU las viviendas para uso turístico (artículo 5.e) la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato comercializada promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa. Este tipo de viviendas su regulación sectorial propia, es autonómica y municipal.

El problema es cómo protegerse de actuaciones al margen de la legalidad. Ante todo nuestro consejo es prestar especial atención al contrato que deba ser suscrito entre las partes, el cual debe dejar muy claro cuáles son las intenciones, obligaciones y los límites de las partes.

Dicho lo anterior, el contrato es Ley entre las partes y cabe en él introducir todas aquellas cláusulas que estimemos convenientes siempre y cuando respeten las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos que son de obligatorio cumplimiento.

Cualquier acuerdo en contra de las normas de la LAU se considerará nulo. A título de ejemplo se considerará nulo todo pacto de duración del contrato inferior al legalmente establecido (actualmente en 3 años), o la renuncia del arrendador al cobro de la fianza.

Recomendamos incorporar cláusulas que nos den seguridad como imponer la obligación de comunicar a la propiedad  datos concretos de quienes son los ocupantes de la vivienda, con su DNI, nacionalidad, fecha de nacimiento, etc.

El incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato da derecho a la parte que las hubiera cumplido, a resolver el contrato o exigir a la otra el cumplimiento.

Las viviendas destinadas a uso turístico quedan expresamente excluidas del ámbito de aplicación de la LAU y están reguladas por las normas propias del sector cuya premisa primera es poseer la licencia para este uso.

El propietario que recibe una notificación de multa por alquilar su vivienda como arrendamiento turístico sin licencia, y no siendo él el causante, está plenamente legitimado para defenderse, pero es conveniente que el contrato esté debidamente formalizado, y la fianza debidamente depositada.

Establece el artículo 27 de la LAU la facultad del arrendador de resolver el contrato, entre otros, por subarriendo inconsentido y también cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.  Esta será la vía para hacer valer el derecho de la propiedad ante el abuso del arrendatario.

Por último, una cuestión importante es dar a conocer la posibilidad que tienen las Comunidades de Propietarios de modificar sus Estatutos a fin de limitar el uso de las viviendas de la comunidad con fines de uso turístico. Con la Ley 5/2006 (artículo 553-25,2) y tras la reforma por la Ley 5/2015 se puede establecer y modificar los Estatutos a fin de prohibir estas y otras actividades que se supongan molestas sin perjuicio claro está de los derechos de impugnación del propietario que se sienta perjudicado.

Asegurémonos que disponemos de un buen contrato, y huyamos de los contratos de puro formulario. Esta es la mejor protección  frente a cualquier abuso que recomendamos desde Domenech Delsors Advocats.

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