Sin embargo, la última semana de junio, el Parlament de Catalunya rechazó con su voto de forma mayoritaria el Decreto, por lo que no desplegará efectos.

El Decreto, en teoría y según el propio gobierno catalán, permitía limitar los precios del alquiler en los barrios y ciudades donde la oferta de vivienda asequible fuera escasa.

El Decreto causó gran alarma entre propietarios y arrendatarios pasando completamente desapercibido el hecho de que no hubiera sido de aplicación en la ciudad de Barcelona, ya que el Ayuntamiento de Barcelona, según la Carta Municipal (la suerte de Estatuto de autonomía de la capital catalana) es el competente para regular dicho ámbito.

La normativa ya nacía incompleta puesto que el gran problema de la subida de los precios del alquiler y su escasez se dan de forma especial en la ciudad de Barcelona que quedaba expresamente excluida.

Además, la normativa tendría visos de inconstitucionalidad ya que, según el Consell de Garanties Estatutàries dictaminó por unanimidad, se invadía la competencia del Estado.

Asimismo, el Decreto establecía que el precio del alquiler no podría superar el 10% del índice de referencia de precios de alquiler que la propia Generalitat establece, o el 15% en el caso de que la vivienda tuviera elementos que le dieran más valor (jardín, piscina…) o el 20% en el caso de viviendas de nueva edificación. La realidad es que aún hay alquileres que están por debajo de la limitación del índice que se establecía, por lo que, nos podríamos encontrar con que en algunos casos aún podrían subir más los precios.

El Decreto ha recibido críticas de las partes implicadas. El Sindicato de Inquilinos se oponía considerando que se producía una “legalización de la burbuja” y que el gobierno no les había consultado. La Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona consideró que comportaría “un estancamiento o disminución de la oferta y un aumento de la demanda”, con un resultado contraproducente para los futuros inquilinos. La Autoridad Catalana de la Competencia también advirtió que el Decreto “podría producir alteraciones significativas en el funcionamiento competitivo del mercado de la vivienda” porque “el establecimiento de un precio máximo puede favorecer un alineamiento al alza de los precios”.

Ante esta situación, entendemos que el poder ejecutivo no puede legislar a través de Decretos (como se hace a menudo últimamente) asuntos tan importantes como este, ya que supone un incremento de la inseguridad jurídica para la ciudadanía y para los operadores jurídicos (jueces, notarios, abogados).

La necesidad de regularlo todo de forma inmediata y a toda prisa genera un déficit en la calidad de la técnica legislativa que induce a error, dudas y desamparo. Estos escenarios no son positivos para el buen funcionamiento de la economía ni los negocios jurídicos y, en el caso del mercado de la vivienda, es evidente que hay que contar con todos los implicados para conseguir una buena normativa reguladora y que suscite el máximo consenso posible.

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Principales novedades de la LAU

Básicamente, la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) introduce una novedad destacable que beneficia a los inquilinos: la ampliación de la prórroga obligatoria del contrato, es decir, la duración mínima de los arrendamientos de vivienda pasará de 3 a 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).

Todos los contratos celebrados a partir del 6 de marzo, aunque tengan una duración inferior a 5 años, si el arrendatario lo desea podrá continuar con el contrato hasta los 5 años. Por ejemplo, si firmamos un contrato el 20 de marzo de 2019 y la duración es de un año, el vencimiento sería el 20 de marzo de 2020, sin embargo, si el inquilino quiere puede continuar viviendo en su piso hasta el 20 de marzo de 2024.

Además, si el arrendador no avisa al inquilino con al menos 4 meses de antelación a esta fecha, el contrato se prorrogará anualmente con un máximo de 3 años más, pudiendo el inquilino residir allí hasta el 20 de marzo de 2027.

Otras innovaciones son que, en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo de ellos, y el hecho de que los contratos de vivienda quedan exentos del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. También se limita a 2 meses de renta la fianza y garantía adicional exigible al inquilino, salvo que se trate de contratos de larga duración.

En el caso de que se compre una vivienda que esté alquilada, se tendrá que respetar el contrato vigente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, cosa que hasta ahora no ocurría.

Un elemento importante para tener en cuenta por los arrendadores y propietarios es que la recuperación de la vivienda en caso de resolución anticipada del contrato deberá quedar por escrito expresamente (en caso de que lo necesite para vivienda habitual, sus hijos, etc.).

Sin modificaciones

Finalmente, ha quedado fuera de la modificación la limitación de los precios del alquiler a través del Índice de precios que figuraba en un borrador del Decreto para controlar la importante subida de los mismos. Estaremos atentos por si más adelante se regula este ámbito.

En Domenech Advocats les podemos asesorar de forma integral y solvente ya sean propietarios o inquilinos, sobre cualquier aspecto en materia de arrendamientos urbanos.

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