Se ha hablado mucho de las cláusulas suelo y no tanto de OTRAS CLAUSULAS  TAMBIÉN ABUSIVAS y declaradas como tales por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015.

El Tribunal Supremo declaró  abusivas  las cláusulas que imponen al cliente todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos las entidades financieras. Nos referimos a los gastos de formalización de la escritura hipotecaria, que incluye

• los del notario,
• los del Registro de la Propiedad,
• los de la gestoría
• y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Siguiendo al Tribunal Supremo, Juzgados de Primera Instancia como los de Oviedo o Granollers y la Audiencia Provincial de Zaragoza, han condenado a las entidades bancarias a reembolsar las cantidades cobradas por los gastos de formalización del crédito hipotecario.

El Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas que imponen al cliente todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos las entidades financieras. Nos referimos a los gastos de formalización de la escritura hipotecaria, que incluye los del notario, los del Registro de la Propiedad, los de la gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Siguiendo al Tribunal Supremo, Juzgados de Primera Instancia como los de Oviedo o Granollers y la Audiencia Provincial de Zaragoza, han condenado a las entidades bancarias a reembolsar las cantidades cobradas por los gastos de formalización del crédito hipotecario.

El alto tribunal afirma en su Sentencia que la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la hipoteca sin reciprocidad de ningún tipo, es abusiva, más si tenemos en cuenta que el crédito hipotecario es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular el derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario;  por tanto, es un contrato en beneficio del prestamista, es decir, del banco.

Es obvio que los gastos derivados del crédito hipotecario, se pueden reclamar y recomendamos que la reclamación se efectúe junto con la reclamación de la cláusula suelo, de forma que en un solo procedimiento obtengamos una resolución estimativa de ambas pretensiones.

El plazo establecido para efectuar la reclamación es de cuatro años a contar desde la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, hasta el 24 de diciembre de 2019.

Pero hay más: hay sentencias que anulan la aplicación del IRPH (referencia hipotecaria para calcular el tipo de interés del préstamo) o que, como en el caso de las hipotecas multidivisa, obligan a recalcular la deuda pendiente de pago al considerar que sus titulares carecían, al suscribirlas, de los conocimientos financieros precisos para entender exactamente qué firmaban.

La presión judicial sobre estos productos empieza a afectar a la hipoteca inversa: un producto dirigido a mayores de 65 años que, siendo propietarios de una vivienda, convierten esta, vía un préstamo garantizado, en una renta mensual de por vida o durante un tiempo concreto (renta vitalicia o temporal). Al revés que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta el fallecimiento del titular. Los herederos pueden o no asumir esta deuda en función de si les interesa o no mantener la propiedad.

 El Juzgado de 1ª Instancia nº 44 de Madrid (sentencia nº 395/2016) ha declarado nula una hipoteca inversa.

El 2017 no va a ser un año pacífico para el sector bancario que puede verse afectado por un auténtico tsunami judicial.

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Una vez  decretada la nulidad de la cláusula suelo, la retroactividad total  comportará la devolución total del dinero a los clientes desde que firmaron el crédito hipotecario. Esta nueva resolución deja sin efecto el límite de la fecha de 9 de Mayo de 2013 que había establecido el Tribunal Supremo.

Esta Sentencia afecta a todos los procesos abiertos y es vinculante la para todos los tribunales españoles, pero el impacto de la Sentencia puede aún ser mayor y en mi opinión podría caber  Recurso de Revisión para aquellas Sentencias que no sean conformes con los criterios del Tribunal de la Unión Europea.

No debemos olvidar sin embargo que el  Tribunal de la Unión Europea no ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo, sino que ha determinado los efectos que la misma ha de tener. Es decir, aquéllos a los que sus bancos no les reintegren la totalidad de lo abonado en virtud de tales cláusulas deberán acudir a los tribunales para obtenerlo. Asimismo, aquéllos a los que les sigan aplicando la cláusula suelo habrán de reclamar judicialmente para obtener su nulidad.  Sin ninguna duda se abre un proceso interesante que pueda suponer  un coste para las entidades de crédito de más de 7.000 millones de euros. Habrá que ver  los efectos que esta resolución pueda tener hacia algunas entidades crediticias.

No hay que olvidar que la existencia de una cláusula suelo automáticamente no implica un abuso. Si es cierto que una gran  mayoría de las  Sentencias dictadas  por los tribunales españoles declaraban nulas las cláusulas suelo,  hay otras Sentencias que han reconocido la cláusula como transparente y, por lo tanto, perfectamente válida, al entender que el banco cumplió con todas sus obligaciones de información o que el cliente era perfectamente consciente de la existencia de la cláusula y  de las implicaciones que ésta conllevaba, por tanto como siempre venimos diciendo, la prueba en el proceso es vital para un buen resultado del juicio.

No olvidemos que el Tribunal Supremo en su sentencia de mayo de 2013, ya advierte  que para decidir sobre el carácter abusivo de una cláusula, “el juez debe tener en cuenta todas las circunstancias concurrentes en la fecha en la que el contrato se suscribió” y “deberá valorar todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato”.

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