No obstant això, l’última setmana de juny, el Parlament de Catalunya va rebutjar amb el seu vot de forma majoritària el Decret, per la qual cosa no desplegarà efectes.

El Decret, en teoria i segons el mateix govern català, permetia limitar els preus del lloguer en els barris i ciutats on l’oferta d’habitatge assequible anés escassa.

El Decret va causar gran alarma entre propietaris i arrendataris passant completament desapercebut el fet que no hagués estat aplicable a la ciutat de Barcelona, ja que l’Ajuntament de Barcelona, segons la Carta Municipal (la sort d’Estatut d’autonomia de la capital catalana) és el competent per a regular aquest àmbit.

La normativa ja naixia incompleta, posat que el gran problema de la pujada dels preus del lloguer i la seva escassetat es donen de forma especial a la ciutat de Barcelona que quedava expressament exclosa.

A més, la normativa tindria aspectes d’inconstitucionalitat, ja que, segons el Consell de Garanties Estatutàries va dictaminar per unanimitat, s’envaïa la competència de l’Estat.

Així mateix, el Decret establia que el preu del lloguer no podria superar el 10% de l’índex de referència de preus de lloguer que la mateixa Generalitat estableix, o el 15% en el cas que l’habitatge tingués elements que li donessin més valor (jardí, piscina…) o el 20% en el cas d’habitatges de nova edificació. La realitat és que encara hi ha lloguers que estan per sota de la limitació de l’índex que s’establia, per la qual cosa, ens podríem trobar amb què en alguns casos encara podrien apujar-se més els preus.

El Decret ha rebut crítiques de les parts implicades. El Sindicat d’Inquilins s’oposava considerant que es produïa una «legalització de la bombolla» i que el govern no els havia consultat. La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona va considerar que comportaria «un estancament o disminució de l’oferta i un augment de la demanda», amb un resultat contraproduent per als futurs inquilins. L’Autoritat Catalana de la Competència també va advertir que el Decret «podria produir alteracions significatives en el funcionament competitiu del mercat de l’habitatge» perquè «l’establiment d’un preu màxim pot afavorir un alineament a l’alça dels preus».

Davant aquesta situació, entenem que el poder executiu no pot legislar a través de Decrets (com es fa sovint últimament) assumptes tan importants com aquest, ja que suposa un increment de la inseguretat jurídica per a la ciutadania i per als operadors jurídics (jutges, notaris, advocats).

La necessitat de regular-ho tot de forma immediata i a tot córrer genera un dèficit en la qualitat de la tècnica legislativa que indueix a error, dubtes i desemparament. Aquests escenaris no són positius per al bon funcionament de l’economia ni els negocis jurídics i, en el cas del mercat de l’habitatge, és evident que cal comptar amb tots els implicats per a aconseguir una bona normativa reguladora i que susciti el màxim consens possible.

La entrada Reflexions a la limitació del preu del lloguer se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

Principals novetats

Bàsicament, la modificació de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) introdueix una novetat destacable que beneficia als inquilins: l’ampliació de la pròrroga obligatòria del contracte, és a dir, la durada mínima dels arrendaments d’habitatge passarà de 3 a 5 anys (o 7 si l’arrendador és persona jurídica).

Tots els contractes formalitzats a partir del 6 de març, encara que tinguin una durada inferior a 5 anys, si l’arrendatari ho desitja, podrà continuar amb el contracte fins als 5 anys. Per exemple, si signem un contracte el 20 de març de 2019 i la durada és d’un any, el venciment seria el 20 de març de 2020, no obstant això, si l’inquilí vol, pot continuar vivint en el seu pis fins al 20 de març de 2024.

A més, si l’arrendador no avisa a l’inquilí amb almenys 4 mesos d’antelació a aquesta data, el contracte es prorrogarà anualment amb un màxim de 3 anys més, podent l’inquilí residir allí fins al 20 de març de 2027.

Altres innovacions són que, en el cas que l’arrendador sigui persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec d’ells, i el fet que els contractes d’habitatge queden exempts del pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats. També es limita a 2 mesos de renda la fiança i garantia addicional exigible a l’inquilí, tret que es tracti de contractes de llarga durada.

En el cas que es compri un habitatge que estigui llogada, s’haurà de respectar el contracte vigent, encara que no estigui inscrit en el Registre de la Propietat, cosa que fins ara no ocorria.

Un element important per a tenir en compte pels arrendadors i propietaris és que la recuperació de l’habitatge en cas de resolució anticipada del contracte haurà de quedar per escrit expressament (en cas que ho necessiti per a habitatge habitual, els seus fills, etc.).

Sense modificacions

Finalment, ha quedat fora de la modificació la limitació dels preus del lloguer a través de l’Índex de preus que figurava en un esborrany del Decret per a controlar la important pujada d’aquests. Estarem atents per si més endavant es regula aquest àmbit.

A Domenech Advocats els podem assessorar de forma integral i solvent siguin propietaris o inquilins, sobre qualsevol aspecte en matèria d’arrendaments urbans.

La entrada Les 6 principals novetats de la reforma de la LAU se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.