L’1 de gener de 2026 va entrar en vigor la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme, que introdueix canvis significatius en el règim del lloguer a Catalunya.

La Generalitat justifica la reforma per la gran problemàtica de l’accés a l’habitatge, considerat un dret fonamental.

La reforma plantejada és exhaustiva, però cal destacar per l’afectació directa als propietaris, l’encaix dels arrendaments temporals en el marc del lloguer d’habitatge i els mecanismes de control establerts per a donar compliment a les mesures establertes.

La reforma possibilita que el planejament urbanístic garanteixi el predomini de l’ús d’habitatge com a residència habitual, podent establir-se la compatibilitat o prohibició dels altres tipus residencials, d’acord amb els principis de desenvolupament territorial i urbà sostenible i de garantia i promoció del dret a l’habitatge.

En aquest article analitzem les principals novetats que introdueix aquesta llei i les seves implicacions pràctiques.

 

Blindatge de l’habitatge permanent.

l nou article 37 bis suposa un canvi important en la gestió del sòl i l’habitatge. L’objectiu principal és evitar que l’ús turístic o de temporada desplaci als residents locals.

En ciutats amb molta pressió (com Barcelona o zones de costa), l’urbanisme ara té l’obligació legal de prioritzar la residència habitual enfront de l’ús temporal o vacacional.

Els ajuntaments podran prohibir específicament altres usos (com a apartaments turístics) en unes certes zones si consideren que posen en risc el dret a l’habitatge dels veïns.

El dret d’ús residencial habitual es protegeix enfront de qualsevol futura modificació que intentés afavorir usos més lucratius, però menys socials.

En resum, s’eleva l’habitatge habitual a una categoria protegida per sobre d’altres interessos econòmics, vinculant-la directament amb el desenvolupament sostenible dels municipis.

 

Nous requisits per als contractes temporals.

La Llei 11/2025 estableix que un arrendament de temporada és aquell que cobreix la satisfacció de la necessitat d’habitatge de les persones amb caràcter transitori.

A títol d’exemple:  contractes establerts amb professionals o per a fins laborals; contractes que cobreixen una estada per a estudis; contractes per a donar servei a l’atenció o assistència mèdica; contractes que es formalitzen per a situacions provisionals (espera de lliurament d’habitatge, retorn a residència habitual).

En el cas dels lloguers temporals, la llei obliga a justificar i acreditar la temporalitat i aquí la reforma introdueix nous requisits. La justificació deu:

• Constar expressament en el contracte.

• Acreditar-se mitjançant documentació específica (certificat d’empresa, matrícula universitària, informe mèdic, etc.)

• Dipositar juntament amb la fiança en el registre corresponent la documentació que acrediti la causa de la temporalitat del contracte.

En el cas de no poder justificar degudament la temporalitat, el contracte podrà ser considerat com un arrendament d’habitatge habitual, amb aplicació del règim previst per a aquest tipus de contractes en la Llei d’Arrendaments Urbans.

En aquest sentit, ha de tenir-se en compte que la durada del contracte d’arrendament pot ser la que acordin lliurement les parts. No obstant això, quan aquesta durada sigui inferior a cinc anys —o inferior a set anys si l’arrendador és una persona jurídica—, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a aconseguir aquesta durada mínima, tret que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, amb almenys trenta dies d’antelació a la data de terminació del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo. Així ho estableix l’article 10.1 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).

 

Aplicació de límits de renda en Zones Tensionades per als contractes temporals.

Una de les novetats més significatives és que els arrendaments temporals (excepte els vacacionals, això és, amb finalitat exclusivament recreativa, de vacances o d’oci) queden subjectes a les mateixes normes que els arrendaments d’habitatge habitual quant a:

• Determinació de la renda inicial,
• Actualització de la renda,
• Elevació de la renda per millores,
• Fiança i garanties addicionals
• Asunción de despeses generals i serveis individuals.

En la pràctica, això suposa que també ha d’aplicar-se l’Índex de preus de referència del lloguer, que serveix com a criteri per a determinar la renda màxima aplicable en aquestes zones.

Nous controls per a evitar l’encadenament de contractes temporals

Ens trobem davant 2 supòsits:

• Si el contracte temporal es prorroga l’arrendatari ha d’acreditar que la causa temporal persisteix, i que l’arrendatari manté la seva residència habitual en un altre lloc.

Si no pot acreditar-ho, el contracte es convertirà automàticament en arrendament d’habitatge habitual des de la data del contracte inicial, amb aplicació del termini abans indicat de 5 o 7 anys, i el sistema de pròrrogues corresponents.

• Si, una vegada finalitzat el contracte temporal, se signa un nou entre les mateixes parts i per al mateix habitatge, aquest nou contracte quedarà sotmès al règim d’arrendament d’habitatge permanent, tret que s’acrediti degudament la persistència de les circumstàncies que justificaven la necessitat temporal. Aquesta mesura busca impedir la pràctica de renovar contractes temporals indefinidament sense causa real.

Nova regulació del lloguer d’habitacions.

La Llei 11/2025 introdueix per primera vegada una regulació específica de l’arrendament del lloguer d’habitacions a Catalunya.

Requisits del contracte de lloguer residencial:

• L’ús exclusiu d’una habitació en l’habitatge

• El dret a utilitzar altres estades o espais d’ús comú

• A canvi d’un preu

• Requisits d’habitabilitat

• Els arrendaments d’habitacions han de complir amb les condicions d’habitabilitat establertes per la normativa sectorial, en particular:

• Estàndards de superfície mínima per persona

• Llindar màxim d’ocupació

• Requisits reflectits en la cèdula d’habitabilitat.

En les zones considerades tensionades, en el cas de coexistir de manera simultània en el mateix habitatge diversos contractes d’arrendament vigents, la suma de totes les rendes pactades no pot superar la renda màxima que resultaria aplicable si l’habitatge s’arrendés de manera unitària.

Aquesta norma evita que es fragmenti el lloguer d’un habitatge per a eludir els topalls de renda establerts.

 

Modificacions per als grans tenidors.

A partir de la reforma introduïda, en les transmissions de qualsevol habitatge en zones declarades de mercat residencial tensionat, la Generalitat tindrà el dret preferent de tanteig i retracte quan l’habitatge sigui propietat d’un gran tenidor persona jurídica inscrit.

S’estableixen excepcions i límits:

• Queden excloses les transmissions d’habitatges de nova construcció o gran rehabilitació realitzades dins de l’any següent a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat.
• Primeres transmissions d’obra nova entre societats del mateix grup que tinguin el mateix objecte social o activitat immobiliària similar.

Els habitatges adquirits per la Generalitat hauran de qualificar-se de manera permanent com a habitatges de protecció oficial de règim general.

 

Es crea el Registre de grans tenidors d’habitatge

La llei crea el Registre de grans tenidors d’Habitatge, de caràcter obligatori per als qui compleixin els requisits establerts. S’estableix un règim transitori mentre no entri en vigor la normativa que reguli el Registre.

De tal manera que, les persones jurídiques que vulguin transmetre habitatges situats en una zona residencial tensionada hauran de declarar si són grans tenidors.

En el cas de declarar que no és gran tenidor, és obligatori aportar un certificat registral que acrediti el nombre d’habitatges de la propietat en el moment d’atorgar l’escriptura de compravenda.

 

Creació de la comissió de supervisió de contractes d’arrendament.

Es crea la Comissió de Supervisió de contractes d’arrendament d’Habitatge, les funcions principals del qual són:

• Supervisió del mercat del lloguer
• Control especial de plataformes digitals d’intermediació
• Vigilància del compliment de la normativa

 

Creació i regulació dels Inspectors d’habitatge

Es modifica l’article 108 de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, el qual defineix les facultats i l’estatus dels inspectors d’habitatge.

Els punts clau de la nova redacció:

• Agents de l’autoritat: El personal d’inspecció té aquesta consideració oficial. Això implica que qualsevol resistència o atemptat contra ells (físic o verbal) comporta responsabilitat penal o administrativa.
• Presumpció de certesa: Els fets que aquests inspectors anotin en les seves actes es consideren uns certs (tenen valor probatori), tret que es demostri el contrari.
• Capacitat d’actuació: Poden realitzar totes les gestions necessàries per a comprovar si s’estan cometent infraccions de la Llei de l’habitatge.
• S’han d’identificar abans d’actuar (excepte si fer-ho fa fracassar la inspecció) i poden demanar ajuda a la policia o altres autoritats si ho necessiten. Què implica aquesta normativa en la pràctica?

 

Conclusió

La Llei 11/2025 suposa una transformació rellevant en la regulació del mercat del lloguer a Catalunya. Aquesta normativa defineix amb més precisió el concepte d’arrendament temporal, estableix l’obligació d’aportar documentació acreditativa, amplia els límits de renda als contractes temporals en zones tensionades i reforça els mecanismes de supervisió sobre els grans tenidors.

La seva aplicació pràctica implicarà una adaptació considerable per part de propietaris, inquilins i professionals del sector, especialment referent a la justificació documental de la temporalitat i al compliment dels límits de renda establerts.

L’eficàcia d’aquestes mesures dependrà en gran manera de la claredat en la seva interpretació i de la solidesa dels mecanismes de control que s’implementin per a assegurar el seu compliment.