Què pot fer un propietari enfront d’una situació d’aquesta índole? Què ha de tenir en compte el propietari que ofereixi un habitatge en lloguer?

Les comunitats autònomes tenen les eines per decidir en aquest camp. Per tant, la dispersió i varietat de legislacions és alta al nostre país i no sembla que hi hagi intenció d’homogeneïtzar la legislació. Des del Ministeri de Foment s’afirma que la solució no depèn de reformar la Llei d’Arrendaments Urbans. Una mica de raó té quan el lloguer turístic està exclòs expressament de la LAU.

La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) regula el règim aplicable a l’arrendament d’habitatges l’ús dels quals sigui satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari. Queden expressament exclosos de la LAU els habitatges per a ús turístic (article 5.e) la cessió temporal d’ús de la totalitat d’un habitatge moblat i equipat en condicions d’ús immediat comercialitzada promocionada en canals d’oferta turística i realitzada amb finalitat lucrativa. Aquest tipus d’habitatges la seva regulació sectorial pròpia, és autonòmica i municipal.

El problema és com protegir-se d’actuacions al marge de la legalitat. Abans de res el nostre consell és prestar especial atenció al contracte que hagi de ser subscrit entre les parts, el qual ha de deixar molt clar quines són les intencions, obligacions i els límits de les parts.

Dit l’anterior, el contracte és Llei entre les parts i cap en ell introduir totes aquelles clàusules que estimem convenients sempre que respectin les normes de la Llei d’Arrendaments Urbans que són d’obligatori compliment.

Qualsevol acord en contra de les normes de la LAU es considerarà nul. A títol d’exemple es considerés nul tot pacte de durada del contracte inferior al legalment establert, actualment en 3 anys, o la renúncia de l’arrendador al cobrament de la fiança.

Recomanem incorporar clàusules que ens donin seguretat com imposar l’obligació de comunicar a la propietat dades concretes dels qui són els ocupants de l’habitatge, amb el seu DNI, nacionalitat, data de naixement, etc.

L’incompliment de les obligacions derivades del contracte dóna dret a la part que les hagués complert a resoldre el contracte o exigir a l’altra el compliment.

Els habitatges destinats a ús turístic queden expressament excloses de l’àmbit d’aplicació de la LAU i estan regulades per les normes pròpies del sector la premissa primera del qual és posseir la llicència per a aquest ús.

El propietari que rep una notificació de multa per llogar el seu habitatge com a arrendament turístic sense llicència, i no sent ell el causant, està plenament legitimat per defensar-se, però és convenient que el contracte estigui degudament formalitzat, i la fiança degudament dipositada.

Estableix l’article 27 de la LAU la facultat de l’arrendador de resoldre el contracte, entre altres, per subarrendament no consentit i també quan l’habitatge deixi d’estar destinada de forma primordial a satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari o de qui efectivament la vingués ocupant d’acord amb el que es disposa en l’article 7. Aquesta serà la via per fer valer el dret de la propietat davant l’abús de l’arrendatari.

Finalment, una qüestió important és donar a conèixer la possibilitat que tenen les Comunitats de Propietaris de modificar els seus Estatuts a fi de limitar l’ús dels habitatges de la comunitat amb finalitats d’ús turístic. Amb la Llei 5/2006 (article 553-25,2) i després de la reforma per la Llei 5/2015 es pot establir i modificar els Estatuts a fi de prohibir aquestes i altres activitats que se suposin molestes sense perjudici és clar dels drets d’impugnació del propietari que se senti perjudicat.

Assegurem-nos que disposem d’un bon contracte, i fugim dels contractes de pur formulari. Aquesta és la millor protecció enfront de qualsevol abús que recomanem des de Domenech Delsors Advocats.

La entrada Lloguer turístic, protecció enfront de l’abús. se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

El passat 1 de gener de 2017 recupera vigència legal l’article 348 bis de la Llei de Societats de Capital aprovada per al RDL 1/2010 de 2 de Juliol que introduïa la possibilitat de separació del soci minoritari d’una companyia mercantil davant la falta de repartiment de dividends i que tan sols va estar vigent 9 mesos des de la seva introducció.

Sis anys més tard podem tornar a utilitzar aquest precepte, absolutament favorable al soci minoritari; el contingut del mateix és absolutament nou i tracta de defensar els drets del soci minoritari quan la majoria d’accionistes decideixen no repartir dividends.

L’article 348 bis:

1. A partir del cinquè exercici a explicar des de la inscripció en el Registre Mercantil de la societat, el soci que hagués votat a favor de la distribució dels beneficis socials tindrà dret de separació en el cas que la junta general no acordés la distribució com a dividend de, almenys, un terç dels beneficis propis de l’explotació de l’objecte social obtinguts durant l’exercici anterior, que siguin legalment repartibles.
2. El termini per a l’exercici del dret de separació serà d’un mes a explicar des de la data en què s’hagués celebrat la junta general ordinària de socis.

La societat queda per tant obligada a abonar la quota de liquidació del soci minoritari quan aquest decideix separar-se de la societat que no hagi repartit almenys un terç dels beneficis obtinguts. És un Dret de separació automàtic i objectiu i que obliga a la societat mercantil a repartir a partir del cinquè exercici, de forma anual almenys un terç dels seus beneficis sigui la que sigui la seva situació econòmica.

No obstant això, l’exercici d’aquest dret de l’accionista minoritari que es tradueix en obligació de la societat mercantil podria arribar a ser abusiu i arbitrari quan l’empresa es troba en situació de crisi; en l’altra cara de la moneda la falta de repartiment de dividends pot arribar a configurar un abús de dret del soci majoritari.

És fàcil que durant la vida de la societat els socis arribin a tenir interessos contraposats, i dificultós és dirimir si les accions encaminades a defensar aquests interessos poden arribar a ser abusives per a uns o per a uns altres. És un tema polèmic i aquesta va ser la causa per la qual davant la situació de greu crisi econòmica el govern va decidir vetar la seva aplicació.

Entenc que ni el canvi de situació econòmica ni la tímida sortida de la crisi no evitaran la polèmica i, davant la falta d’una legislació mercantil concorde al segle XXI, seran els Tribunals els qui hauran de decidir sobre l’arbitrarietat de l’exercici del dret.

La entrada El repartiment de dividends és un dret del soci minoritari. se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.