Quin tipus de clàusula pot ser objecte de reclamació?: qualsevol estipulació inclosa en un contracte de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària a tipus variable o per al tram variable d’un altre tipus de préstec que limiti a la baixa la variabilitat del tipus d’interès del contracte.

Qui pot reclamar?: El reial decret solament va dirigit als consumidors entenent per consumidor a qualsevol persona física tal com es defineix en l’ article 3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios.

Establert qui i què es pot reclamar, els passos a seguir són els següents:

1. Les entitats de crèdit hauran d’establir un sistema de reclamació prèvia a la reclamació judicial que tindrà caràcter voluntari per al consumidor, havent de garantir que aquest sistema de reclamació és conegut per tots els consumidors que tinguessin incloses clàusula terra en el seu préstec hipotecari. Per a això entenem que bastarà que el Banc informi des de la seva pàgina web i en totes les oficines, sense necessitat de remetre cartes personalitzades.
2. Rebuda la reclamació l’entitat emetrà un càlcul de la quantitat a retornar incloent els interessos, o bé resoldrà en sentit contrari de forma motivada. A Domenech Delsors considerem que una oferta no és pròpiament una negociació, quan hi ha entitats que per endavant ja han anunciat la seva intenció de no retornar res, en considerar que hi ha justificació jurídica per a això.
3. El consumidor manifestarà el seu acord amb el càlcul.
4. S’estableix el termini de màxim per arribar a un acord i posar a la disposició del consumidor la quantitat oferida de tres mesos.
5. El procés extrajudicial queda conclòs:
   1. si la reclamació del consumidor és rebutjada
   2. si en el termini de 3 mesos no hi ha comunicació per part de l’entitat de crèdit
   3. si el consumidor no està d’acord amb la quantitat oferta
   4. si transcorregut 3 mesos l’entitat no ha posat a la disposició del consumidor efectivament la quantitat

Les entitats de crèdit tenen el termini d’un mes per engegar les mesures necessàries per executar al Reial decret i atendre degudament les reclamacions efectuades.

Al meu entendre les mesures adoptades segueixen sent tímides; en primer lloc, queden excloses totes aquelles persones jurídiques no incloses en la definició de “consumidor” i que hagin pogut subscriure un préstec hipotecari. En segon lloc, no pot considerar-se pròpiament un sistema de negociació prèvia extrajudicial doncs el que s’articula en realitat és una oferta unilateral del banc; haurem d’estar a l’espera que quines són les ofertes cursades i del seu correcte càlcul que inclogui tots aquells conceptes susceptibles de ser reclamats.

Josep Domenech Delsors

La entrada Clàusula terra: 5 passos a seguir per reclamar se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

S’ha parlat molt de les clàusules terra i no tant d’ALTRES CLAUSULAS TAMBÉ ABUSIVES i declarades com a tals pel Tribunal Suprem al desembre de 2015.

El Tribunal Suprem va declarar abusives les clàusules que imposen al client totes les despeses de formalització d’hipoteques, quan haurien d’assumir-los les entitats financeres. Ens referim a les despeses de formalització de l’escriptura hipotecària, que inclou

• els del notari,
• els del Registre de la Propietat,
• els de la gestoria,
• i l’impost d’Actes Jurídics Documentats.

Seguint al Tribunal Suprem, Jutjats de Primera Instància com els de Oviedo o Granollers i l’Audiència Provincial de Saragossa han condemnat a les entitats bancàries a reemborsar les quantitats cobrades per les despeses de formalització del crèdit hipotecari.

L’alt tribunal afirma en la seva Sentència que la clàusula que pretén atribuir al consumidor tots els costos derivats de la hipoteca sense reciprocitat de cap tipus, és abusiva, més si tenim en compte que el crèdit hipotecari és un dret real de garantia, que es constitueix per assegurar el compliment d’una obligació (normalment de pagament d’un crèdit o préstec), que confereix al seu titular el dret de realització de valor d’un bé, (generalment immoble) el qual, encara que gravat, roman en poder del seu propietari; per tant, és un contracte en benefici del prestador, és a dir, del banc.

És obvi que les despeses derivades del crèdit hipotecari, es poden reclamar i recomanem que la reclamació s’efectuï juntament amb la reclamació de la clàusula terra, de manera que en un sol procediment obtinguem una resolució estimativa d’ambdues pretensions.

El termini establert per efectuar la reclamació és de quatre anys a explicar des de la Sentència del Tribunal Suprem, és a dir, fins al 24 de desembre de 2019.

Però hi ha més: hi ha sentències que anul·len l’aplicació del IRPH (referència hipotecària per calcular el tipus d’interès del préstec) o que, com en el cas de les hipoteques multidivisa, obliguen a recalcular el deute pendent de pagament en considerar que els seus titulars mancaven, en subscriure-les, dels coneixements financers precisos per entendre exactament què signaven.

La pressió judicial sobre aquests productes comença a afectar a la hipoteca inversa: un producte dirigit a majors de 65 anys que, sent propietaris d’un habitatge, converteixen aquesta, via un préstec garantit, en una renda mensual per a tota la vida o durant un temps concret (renda vitalícia o temporal). A l’inrevés que en una hipoteca normal, el deute no va disminuint amb el temps, sinó augmentant fins a la defunció del titular. Els hereus poden o no assumir aquest deute en funció de si els interessa o no mantenir la propietat.

El Jutjat de 1ª Instància nº 44 de Madrid (sentencia nº 395/2016) ha declarat nul·la una hipoteca inversa.

El 2017 no va a ser un any pacífic per al sector bancari que pot veure’s afectat per un autèntic tsunami judicial.

La entrada No només les clàusules terra són abusives. Tsunami judicial. se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.

Un cop decretada la nul·litat de la clàusula solc, la retroactivitat total comportarà la devolució total dels diners als clients des que van signar el crèdit hipotecari. Aquesta nova resolució deixa sense efecte el límit de la data de 9 de Maig de 2013 que havia establert el Tribunal Suprem.

Aquesta Sentència afecta a tots els processos oberts i és vinculant la para tots els tribunals espanyols, però l’impacte de la Sentència pot encara ser major i al meu entendre podria cabre Recurs de Revisió per a aquelles Sentències que no siguin conformes amb els criteris del Tribunal de la Unió Europea.

No hem d’oblidar no obstant això que el Tribunal de la Unió Europea no ha declarat la nul·litat de les clàusules terra, sinó que ha determinat els efectes que la mateixa ha de tenir. És a dir, aquells als quals els seus bancs no els reintegrin la totalitat de l’abonat en virtut de tals clàusules hauran d’acudir als tribunals per obtenir-ho. Així mateix, aquells als quals els segueixin aplicant la clàusula solc hauran de reclamar judicialment per obtenir la seva nul·litat. Sens dubte s’obre un procés interessant que pugui suposar un cost per a les entitats de crèdit de més de 7.000 milions d’euros. Caldrà veure els efectes que aquesta resolució pugui tenir cap a algunes entitats crediticies.

No cal oblidar que l’existència d’una clàusula terra automàticament no implica un abús. Si és cert que una gran majoria de les Sentències dictades pels tribunals espanyols declaraven nul·les les clàusules solc, hi ha altres Sentències que han reconegut la clàusula com a transparent i, per tant, perfectament vàlida, en entendre que el banc va complir amb totes les seves obligacions d’informació o que el client era perfectament conscient de l’existència de la clàusula i de les implicacions que aquesta comportava, per tant com sempre diem, la prova en el procés és vital per a un bon resultat del judici.

No oblidem que el Tribunal Suprem en la seva sentència de maig de 2013, ja adverteix que per decidir sobre el caràcter abusiu d’una clàusula, “el jutge ha de tenir en compte totes les circumstàncies concurrents en la data en la qual el contracte es va subscriure” i “haurà de valorar totes les circumstàncies que concorrin en la seva celebració, així com totes les altres clàusules del contracte”.

Domenech Delsors Advocats queda a la seva disposició per a qualsevol qüestió.

La entrada La justícia de la Unió Europea ordena la devolució total de les clàusules terra. se publicó primero en Domenech Delsors Advocats.